Guide et conseils dans l’investissement immobilier locatif

Guide et conseils dans l'investissement immobilier locatif

L’abondance de liquidités offertes par la politique accommodante des banques centrales (FED américaine, BCE européenne) a mécaniquement nui à la rentabilité des placements. Les taux des livrets réglementés sont dangereusement proches de zéro. Les placements monétaires et obligataires ont désormais un rendement souvent inférieur à l’inflation anticipée. Les placements boursiers restent risqués, et seules certaines actions servent encore un rendement décent. L’immobilier demeure en revanche un îlot de rentabilité…

L’immobilier est l’un des rares placements rémunérateurs

Parmi les avantages de l’investissement locatif figure au premier plan le montant des loyers perçus, qui assurent un rendement effectif et tangible. Le rendement effectif dépend bien évidemment du ratio entre les loyers perçus et le capital immobilisé (c’est-à-dire le montant investi) : il est limité dans certaines zones surcotées, comme le centre de l’agglomération parisienne et certaines métropoles régionales, mais est en revanche très intéressant dans de nombreuses autres zones où la demande locative est suffisante pour soutenir les loyers sans que les prix au m2 ne soient exagérés. En choisissant judicieusement le bien que l’on achète (ou les biens pour les gros investisseurs), il est assez aisé d’obtenir une rentabilité nette de 4 à 5 %… Ce qui représente un réel revenu là où l’inflation prévue ne dépasse pas 2 % ! L’investissement locatif permet ainsi de se procurer un complément de revenu tout à fait appréciable, par exemple pour compléter une retraite insuffisante…

La constitution d’un capital est facilitée par les taux d’intérêt bas

L’investissement immobilier demande un capital conséquent : le « ticket d’entrée » pour investir dans l’immobilier physique est d’au moins plusieurs dizaines de milliers d’euros. Il n’est pas toujours évident de disposer de telles sommes instantanément. Le recours à l’emprunt permet cependant de pallier ceci assez simplement : les taux d’intérêts immobiliers actuels sont de l’ordre de 1,5 % (parfois 1 % pour d’excellents dossiers), c’est-à-dire inférieurs à l’inflation ; le coût nominal d’un emprunt immobilier est faible, et son coût réel est même négatif, puisque les taux d’intérêt sont moindres que l’inflation ! L’opération bénéficie même d’un coup de pouce fiscal : les charges de l’emprunt peuvent être déduites des revenus fonciers, ce qui permet de diminuer voire d’annuler ses impôts sur les revenus locatifs durant la période de remboursement ; lorsque les charges déduites sont supérieures aux revenus encaissés, le déficit est reportable pendant dix ans.

Un complément de revenus appréciable

L’investissement immobilier peut à terme procurer des plus-values, si le bien acquis vaut au bout de quelques années plus que son prix d’acquisition. Au-delà de cette perspective alléchante mais jamais certaine, investir dans l’immobilier permet de se constituer rapidement un revenu d’appoint. L’investissement locatif rapporte en effet immédiatement, et, dès que l’on a terminé de rembourser un éventuel emprunt, ce rapport est un revenu disponible sans contrainte. C’est ainsi une solution parfaite pour préparer sa retraite : il suffit d’investir dans l’immobilier durant sa période d’activité en empruntant et remboursant l’emprunt avec ses revenus d’activité pour se retrouver à la retraite avec un investissement immobilier déjà complètement financé dont l’on n’aura plus qu’à toucher les revenus ! Ainsi acheter un bien pour le louer permet de compenser la baisse de revenus constatée lors d’un départ à la retraite, compte tenu d’un taux de substitution inférieur à 70 % pour la plupart des actifs (et même très inférieur pour ceux qui exercent en profession libérale).